赢正通 “张江也空了！”产业园太多，biotech企业不够用了

　　炒股就看金麒麟分析师研报赢正通，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：健识局

　　“盖楼的速度永远跑得比企业入驻快”，成为中国生物医药产业园最真实的写照。

　　上海临港产业园相关人员透露：“从去年开始接触过一批收缩的企业，有的搬迁到上海外围租金更便宜的地方，有的干脆撤出上海，回到江苏或浙江。

　　临港产业园，一个据说“距离上海市中心比苏州到上海还远”的地方，在规划中是上海生物药产业的重要承载区。不过这片热土想承载的上海张江药谷也快扛不住了。一位上海医药产业园的相关人员告诉健识局：“疫情之前张江这边的园区不少都是满租的，现在大部分园区的空置率在20%左右，甚至有的高到30%。”

　　据全球知名房地产公司戴德梁行统计，2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，五年内激增27%，细分到医药板块产业园的空置率已超过50%。

　　上海、苏州、北京等生物医药产业相对集中的地方表现尚好。更多的三四线城市“拍脑袋”上马的生物医药产业园状况更糟糕。不少医药产业园开业一两年，入驻的企业却寥寥无几，俨然成了鬼城。

　　医药园区过剩，张江也空了

　　有媒体报道，曾经一房难求的苏州BioBAY，四期、五期的入住率如今也降到了五成左右。

　　不少园区都开始降租。北京某生物医药产业园相关人员告诉健识局：“产业园的租金大概降了30%左右，即便如此，去年下半年到今年上半年新入驻的企业特别少赢正通，基本上趋于停止。”

　　更有甚者祭出了“0租金”来抢夺优秀企业。2025年7月，广州开发区、黄埔区调配了15万平方米的国企产业空间试点“0租金”，其中涉及国际生物医药创新中心、生物医药摩天工厂等多个生物医药产业中心。

　　对此上述人士表示，“房租虽然也在往下调，但不管怎么调，该收缩企业还是要收缩，该退的企业还是要走。即便不要房租，企业也还有人工的成本在，所以说降价也不见得能把客户留住。”

　　生物医药产业园过剩的根源在于，此前随着生物医药的爆火，各地都把生物医药视为产业转型升级的重要方向，二三线城市都想成为下一个上海张江、苏州BioBay，而一线城市则想成为下一个波士顿。但各地在规划新建园区的同时，生物医药产业在发生急剧变化。2024年的资本寒冬下，医药企业破产、倒闭的不在少数，就连不少全球跨国药企也在卖掉业务撤出中国市场。如今压根就没有那么多企业来填满这些产业园。

　　尤其是一些没有太多医药相关产业的二三线城市，即便降价园区也很难租出去。比如，在今年三月，此前播出的《问政山东》节目中就提到，济南高新区的扁鹊康养生态谷项目，在2024年7月开园运营后，本来预计两年引进50家企业的园区，实际只有两家企业入驻。

　　济南另一家海凭医疗器械产业园，四栋楼仍然处于空置状态，10号楼也只有一家公司入驻。节目播出后，园区表示将加快招商引增。不过，9月17日当健识局询问目前园区入住率是否有所增长时，相关人员并没有给出明确答复。

　　园区空置潮可能刚刚开始

　　生物医药产业园火起来也就是这几年的事。前些年，地方政府对于生物医药没那么大热情。毕竟一款创新药研发需要时间，生物医药产业园区可能十年五年都产生不了税收，这不是稀罕事。

　　但随着2018年港股18A上市规则的放开，初创的未盈利生物医药企业也有机会上市。各地的政绩考核里，上市公司数量、总市值、研发总投入几乎都是“必考题”，所以这些biotech虽然带不来税收，但能带来其他加分项，地方政府当然就十分欢迎。

　　拿苏州BioBay来说，仅2021年BioBAY里共敲钟9次、53家企业达成60笔融资，全年“吸金”超500亿元。苏州的战绩显然让人眼红，刺激各地掀起一股“药谷”建设狂潮。一个个生物医药产业园区拔地而起，都想成为下一个上海张江、苏州BioBay。

　　2018年我国单独建设的国家级生物医药产业园仅有98个。到了今年，火石数链通数据显示，全国重点生物医药产业园区数量超230家，这还没有算上各个省市的小产业园数量。有的地方为了搞生物医药产业园，强行上马。业内人士告诉健识局：“不少园区以前不具备做生物医药的，没有环评条件，后来整个园区改造之后，拿到环评条件，想打造成一个专门的生物医药园区。”

　　但是，医药企业IPO又岂是那么容易的。港股和A股科创板都经历了较长时期的冰封，导致一级市场融资迅速衰减。据医药魔方数据，2022年至2024年，中国创新药一级市场融资事件和金额持续减少，尤其是2024年，国内创新药融资事件数量再度大幅少于海外，融资金额也回落至2018年水平。